Подешевеет ли недвижимость в ближайшие месяцы?
В последние месяцы только самый ленивый эксперт не пообещал падения цен на
недвижимость. Это и понятно. Логично предположить, что с ценами на квартиры что-то будет происходить, учитывая, что с ними, беспокойными, все время что-то случается. Почему бы и не падение? К тому же цены действительно просели с начала нынешнего года примерно на 10-35% (в зависимости от региона, района, качества жилья).
Но почему-то риэлторы не разделяют оптимизма экспертов и не обещают баснословной дешевизны квадратного метра. Более того, клиентам, имеющим деньги на покупку вожделенной жилплощади, но выжидающим ради экономии, риэлторы настойчиво советуют покупать до конца 2009 года. Что это – естественное желание агентов по продаже недвижимости заработать? Или владение информацией, которой у нас нет?
Роскошь непозволительная
На самом деле попытки угадать, насколько подешевеет жилье, похожи на рождественские гадания. Потому что желающих увидеть это самое доступное жилье (то есть, по версии АИЖК - квадратный метр не дороже 30-50 тысяч рублей) гораздо больше, чем объективных причин для снижения цен. Ясно, что больше всего заинтересованы в возможности купить квартиру простые россияне. Потому что сегодня, при средней зарплате по России в 19 тысяч рублей (по данным Минэкономразвития), обладателю этой средней зарплаты ради покупки квартиры нужно работать примерно 15-16 лет. Все это время не есть, не покупать одежду и не ходить в кино. Не уходить в отпуск и не рожать детей. А это, как вы понимаете, совершенно нереально.
О чем молчат чиновники
Ничуть не меньше простых россиян в дешевом жилье заинтересованы государственные чиновники. Потому что им известна невеселая статистика – в разных регионах страны от 35% до 70% жилфонда нуждается в капитальном ремонте, замене коммуникаций и труб. Это не считая домов, которые уже сейчас причислены к ветхим и аварийным. Учитывая, как работают наши коммунальные службы, можно догадаться, что ремонты почти всегда идут не по графику и не в полном объеме. И дома, в которых мы живем, разрушаются гораздо быстрее, чем их успевают ремонтировать или строить новые. К тому же новые нам не по карману.
Зная об этой безрадостной картине, федеральные власти справедливо опасаются – оказавшись в какой-то момент практически на улице, россияне могут и взбунтоваться. А русский бунт, как известно, страшен. Ради снятия социальной напряженности и был создан нацпроект «Доступное жилье», замороженный в результате финансового кризиса вместе со всеми стройками.
А была ли ипотека?
Еще одним инструментом, призванным решить «квартирный вопрос», должна была стать банковская
ипотека. Ее рекомендовал развивать премьер Путин, и некоторые губернаторы регионов буквально поручали банкирам – выдавать как можно больше ипотечных кредитов. Но и здесь экономический кризис обнажил печальные истины – выяснилось, что большая часть взявших ипотеку россиян, мягко говоря, переоценила свои силы и теперь не может вносить по ней
платежи. А банки, легко раздававшие «длинные деньги» на волне экономического процветания страны, торопливо свернули ипотечные проекты уже к началу нынешнего года.
Таким образом, вместо довольных жизнью граждан, аккуратно вносящих платежи по ипотеке, государство получило на свою голову еще несколько десятков тысяч должников, которым грозит выселение, несколько сотен замороженных строек и полное недоумение всех участников процесса.
Дефицит квадратных метров
Что дальше? Для начала
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию спасет ипотечных заемщиков от долговой ямы и будет искать (уже ищет) механизмы финансирования замороженных строек. Но, осторожно говорят эксперты, для снижения цен на недвижимость нужно, чтобы было соблюдено одно из двух условий. Либо откуда-то ежегодно появляются сотни и даже тысячи новостроек. Либо платежеспособный спрос на квартиры вдруг снижается до нуля, как это было, например, в 1998 году, когда сбережения на банковских счетах обнулились за несколько дней. Ни одно из условий не соблюдено: строительную отрасль подкосил кризис, и ей понадобится лет 5-7, чтобы вернуться хотя бы к докризисным объемам возведения жилья, а с платежеспособным спросом все еще интереснее. По данным многих риэлторов, последние «сытые» годы позволили десяткам тысяч россиян почти накопить на квартиру – многих, правда, смущали непомерно высокие цены. Сейчас все они выжидают и внимательно следят за рынком недвижимости. Деньги – тот самый платежеспособный спрос – остались при них.
У кого нервы крепче
Именно поэтому цены перестали заметно снижаться еще в июле 2009 года – риэлторам и продавцам известно, что покупатели выжидают, а покупатели внимательно слушают комментарии экспертов и ждут «своей цены».
Рынок недвижимости замер. У кого крепче нервы – у продавцов или покупателей?
Судя по всему, резкое падение рынку недвижимости уже не грозит. Во-первых, в ближайшие месяцы он худо-бедно продержится за счет тех, кто больше не может ждать и готов купить квартиру по нынешней цене. Во-вторых, традиционное осеннее повышение стоимости аренды (в Москве оно уже составило 10-15%) «подтягивает» за собой и цены на куплю-продажу.
Правда, если вторая волна кризиса осенью все-таки накроет страну, стоимость квадратного метра еще немного сползет вниз. Но в 2010-2011 годах цены неизбежно возьмут реванш – когда окажется, что все старое жилье уже распродано, а новое никто не построил.
